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    行业资讯

    民法典关于物业板块解读

    发布时间:2021-01-21    点击数:354

    民法典关于物业板块解读

    2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)。2021年1月1日正式施行,民法典对于国家来讲,意义重大,影响深远是我国法律条例立定

    对于物业服务行业而言,此次表决将行业现行的法律法规进行了一次大梳理,进一步明确了物业使用人及物业服务人的责权利。我们将其中涉及到物业的相关条款罗列出来供大家参考。

    01 | 【物权】篇

    第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会,选举业主委员会;业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定;地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

    条款解读:

    本条特别强调“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序应当依照法律、法规的规定。”这也是新增的条款,明确了业主大会、业主委员会必须依法成立方可行使职权。

    进一步明确居民委员会也应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

    第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:

    (一)制定和修改业主大会议事规则;

    (二)制定和修改管理规约;

    (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

    (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

    (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

    (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

    (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

    (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

    (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

    条款解读:

    改变了表决方式、提高了表决效率,原来的规定是“面积和人数双过半同意”(即经专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意),重大事项“双过2/3同意”,实践中有些业主不参与表决甚至无法联系,导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议。《民法典》规定了一般事项最低只需全体业主1/3同意(即2/3*1/2),重大事项最低只需全体业主1/2同意(即2/3*3/4);

    进一步降低了使用维修基金的表决门槛,原来的规定是经全体业主的“双过2/3同意”,现为经参与表决的业主“双过半同意”即可;

    新增第八条条款“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”须经参与表决的业主“双过3/4同意”,之前往往由业主委员会或物业服务公司自行决定。

    第二百八十一条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

    紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

    条款解读:

    增加了维修资金的使用范围,原先维修资金仅可用于电梯、水箱等共有部分的维修;

    规定了维修资金的筹集、使用情况应当定期公布,保证了资金使用的公开透明,继而保障了业主的合理知情权;

    第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

    条款解读:

    此规定为新增条款,对于之前小区电梯广告、外墙广告收入归属等产生的纠纷,此条款进行了明确规定,即业主的共有部分产生的收入属于业主共有。与此同时,也提出了物业服务企业可以“扣除合理成本”,因此物业企业可以在物业服务合同中提前明确,以便产生不必要的纷争。

    第二百八十五条【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问;物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

    第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

    第二百八十七条【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

    条款解读:

    以上条款进一步明确了物业服务企业和业主的责权利,增加规定了物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。如果业主或者其他行为人违反相关行政主管部门的规定,物业服务企业可向相关部门报告或者投诉。

            

    02 | 【合同】篇

    《民法典》新增的【物业服务合同】专章,为解决物业服务纠纷提供了基础法律依据。物业服务企业在起草、订立、履行物业服务合同的过程中应当严格遵守该章规定。现我们选取其中部分条款进行简要解读:

    第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分,物业服务合同应当采用书面形式。

    条款解读:

    本条款明确了物业服务合同的内容和形式,特别要提出的是物业服务人的服务承诺,只有有利于业主的才是物业服务合同的组成部分,不得包含限定业主的内容细则。

    第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

    条款解读:

    本条类似于建筑施工合同的规定,规定了针对分包事项,物业服务企业应对业主负责,不得委托或者支解转委托。

    第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

    条款解读:

    规定了物业服务人的一般义务,特别强调了针对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人有制止、报告的义务。

    第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

    条款解读:

    本条款进一步明确了物业服务人信息定期公开和报告的义务。

    第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

    条款解读:

    本条款明确规定对于欠缴物业费的业主,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式,只能通过诉讼或仲裁催收。

    第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

    第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

    第九百四十七条【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

     

    第九百四十八条【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

    第九百五十条【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

    条款解读:

    以上条款均为关于物业服务合同期限的规定,需要特别注意不同场景下合同的期限及通知期限是不同的。

     

    03 | 【侵权责任】篇

    第一千二百五十四条【不明抛掷物、坠落物致害责任】禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任。经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生。未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

    发生本条第一款规定的情形的,公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。

    条款解读:

    针对之前屡次发生的高空坠物事件,本条款进一步完善了治理规则。特别明确了物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施以防止此类行为的发生,否则需承担相应的责任。

    第一千二百五十六条【在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品致害责任】在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的,由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的,应当承担相应的责任。

    条款解读:

    明确物业服务企业作为物业服务区域内公共道路的管理人应当尽到清理、防护、警示等义务以及相应的责任。

                                                                                                                                 文章转载至网络

     

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